Situaciones que se nos presentan:
Está claro, que cuando un administrador es invitado a presentar su propuesta ante un consorcio, rápidamente toma atención a la cantidad de unidades funcionales, zona, honorarios, amenidades, etc. para poder determinar si le convendrá o no sumarlo a su cartera de clientes. Ahora bien, de ese conocimiento previo sabemos que, en la práctica, no solo no alcanza para saber si es rentable o no el consorcio, sino menos aún, para saber si nos excederá y es una verdadera invitación a una mala praxis, por poseer algunos “vicios”. El otro lado de la Luna, ese que nunca se termina de conocer, solo se podrá dimensionar después de horas de conversación con los emblemáticos vecinos que están desde la hora cero, de leer el reglamento, ese que casi nunca está en original y es casi ilegible y además del que después aparece una modificación.
Por ello, sugiero una serie de recomendaciones a tener en cuenta previo a hacer nuestra oferta de servicios y nuestra propuesta de valor:
A. Solicitar una liquidación de expensas actualizada, completa.
B. Recorrer el edificio.
C. Solicitar una copia del Reglamento.
D. Tener una entrevista con el consejo, si lo hubiere o grupo de referentes.
E. Conversar con el personal del Consorcio.
¿Qué observar en la liquidación de expensas?
Entendiendo que podría incurrir en una falta común nuestro colega anterior, de no publicar los juicios, podemos consultar por ellos al consejo. Muchas veces, los consejos contemplan a futuro un dinero de juicios que ni siquiera están iniciados, para solventar diferentes obras o inversiones. Esa expectativa, después hay que sostenerla y se hace muy cuesta arriba administrar y más aún llevarla adelante frente a las masas, que no entienden de prescripciones ni de derecho. Este es un mero ejemplo, de lo que nos puede pasar ante lo cual hay que aclarar ciertas cuestiones.
Además, deberíamos de revisar si los porcentuales de cada UF están acordes al reglamento, no es extraño encontrar diferencias y evitaremos posteriores reclamos.
Tenemos también que revisar la situación de la MOROSIDAD, incrementándose día a día en esta época, para saber si podremos disponer de los fondos que el consorcio necesita para “sobrevivir”. Justamente, esas diferencias de las que hablo, seguramente sean el refugio de los morosos crónicos, quienes bien asesorados, perciben la ausencia de seguridad jurídica a la hora de certificar deuda.
Observar el comportamiento de las facturas de los servicios públicos, entender si la administración antecesora prorrateo lo correcto, si existen o no planes de facilidades, etc.
¿Que observar al recorrer el edificio?
Lo mas importante, la seguridad e higiene básica. Habilitaciones de ascensores, equipos de matafuegos, estado general edilicio.
Reglamento de Copropiedad
Al solicitar el Reglamento, hacer un stop y consultar, si existe una o varias modificaciones. Leer atentamente, si hay particularidades, interiorizarnos bien, principalmente de cómo se convoca, quien o quienes, dependiendo el caso, para que nuestra Acta de designación se baste a sí misma y no tenga defectos de forma, que la hagan insuficiente y después nos demoren nuestra admisión ante los diferentes organismos, sin olvidar la obligación de dejar asentado nuestro CERTIFICADO DE ACREDITACION emitido por el RPAC.
Consejo de Propietarios.
Indagar sobre los posibles problemas con los cuales nos podemos encontrar. Problemas que indefectiblemente tendremos a nuestro cargo y que no siempre nos es rentable enfrentar. Indagar sobre las prioridades a su criterio, tomar nota de las mismas, y hablar de consensuarlas con las nuestras. Y por supuesto, anoticiados de la existencia de la normativa vigente nacional y local. Hacer valer nuestro arduo trabajo y aclararles, además, que las normas no son nuevas, sino que actualmente en la Provincia de Buenos Aires, se reglamentaron y vinieron para quedarse, refrescar las funciones que les confiere el Art 2064 del Código Civil y Comercial.En ese hacer conjunto, ganaremos un aliado para llevar este espíritu de cambio al resto de los vecinos entendiendo que esta nueva forma de encarar nuestra tarea nos afecta y alcanza a TODOS.
Personal de Edificio.
Si esta la posibilidad, indagar si están inscriptos correctamente, si están logrando atenderse en su obra social, a veces de una conversación mínima un saludo cordial, se puede percibir este estado de las cosas, y anticiparnos haciendo la consulta con solo la CUIT al sindicato. Por último, de tener muchas posibilidades de ser electos o considerarnos favoritos, no estaría de más, conversar con la/el colega saliente si hay ánimo de presupuestar, nos terminará de cerrar el circuito para poder valorar la procedencia de hacer una propuesta económica que nos resulte verdaderamente rentable y a nuestra altura.Recordemos que nuestra tarea, se publicita en vivo, y cada vecino propietario o inquilino, es el vocero de nuestro trabajo, sería una pena, más allá de los enojos, entredichos, malos entendidos, situaciones particulares, o deficiencias que habitualmente enfrentamos, por tratarse cada consorcio de una mini Argentina, y su diversidad, no haber previsto algo que podíamos evitar o ponderar para mejorar nuestra performance y lograr ese valioso trofeo que nos aumenta la ganancia, ser receptores de la CONFIANZA.
Dra Melina Paiva
Administradora letrada de consorcios. Matricula RPAC 455.
Abogada CPACF T072 F 410.
Diplomatura Universitaria en Derecho de la Propiedad Horizontal Administración de Consorcios y Urbanización.
CPACF – UB.
