A partir del 01/06/2024 y a través de la DISPOSICIÓN 36/24 DPPJ se reglamenta la utilización del nuevo Certificado de Deudas y Créditos del Consorcio.
Vale recordar el texto del Art 2067 determina que los Administradores de Consorcios deberán …”a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes”…
Ahora bien, el formato del mismo, quedaba liberado a la voluntad y creatividad de cada uno, frente a esta situación y luego de varias reuniones con diferentes actores del sector, el Registro Publico de Administradores de Consorcios de la Provincia de Buenos Aires emitió la disposición 36/2024, basando en el principio general que los únicos autorizados para la emisión de este certificado, serán los administradores matriculados en el RPAC, tal como lo establece el Art 2 de la Ley 14.701.
La situación que teníamos hasta el momento, era realmente incierta tanto para comprador como para vendedor, pero al mismo tiempo, por ejemplo, dejaba a los escribanos intervinientes en una situación compleja, dado que podían dejar de consignar o retener deudas en favor del consorcio en cuestión, además genera incertidumbre por parte del comprador, donde podría haber compromisos decididos por Asambleas para determinadas obras, ya sean de estructura como de embellecimiento. Además, este comprador podría desconocer el curso de juicios pendientes de resolución y peor aún desconocería los posibles montos a abonar frente a una sentencia negativa, redundando esto en mayores compromisos patrimoniales que el consorcio de deberá afrontar.
Por último, se lo trata al Administrador del consorcio como un sujeto totalmente extraño a la operación inmobiliaria, desconociendo su función como representante legal del consorcio. Además, se generaron diversos problemas a la hora de informar la o las cuentas bancarias del consorcio, para que el escribano actuante, frente a una consignación y/o retención de fondos supiera donde depositarlos.
Tenemos que recordar, que el cumplimiento de la Ley 14.701 abarca a todos los actores del sector, tanto a los Administrador de Consorcios, también lo es para los consorcistas, para los escribanos, los martilleros públicos. Esta emisión del certificado es válida solo y solo si, el administrador posee matricula habilitante vigente, el mero inicio del trámite, no alcanza, debe haber sido notificado de la resolución del mismo.
CERTIFICADO DE DEUDAS Y CRÉDITOS DEL CONSORCIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE LA
PROVINCIA DE BUENOS AIRES COMO HERRAMIENTA DE GARANTIA
Este certificado constituye una verdadera garantía para los administradores, dado que es una herramienta mas de la sana competencia profesional, es una garantía para los escribanos, para dejar de asumir riesgos personales y profesionales, lo es también para todos los martilleros públicos para asegurar que la operación inmobiliaria que llevan a cabo no presentara ningún vicio ni sorpresa para el comprador.
FORMALIZACION DEL CERTIFICADO DE DEUDAS Y CRÉDITOS DEL CONSORCIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES
El mismo será solicitado al DOMICILIO ELECTRONICO constituido por el administrador frente al RPAC, siendo el mismo correo electrónico que debe usarse para el envio de las expensas mensuales, la convocatoria a las Asambleas, notificaciones de las actas de asambleas a los ausentes. Dicho correo electrónico puede consultarse en la pagina del RPAC, a través de su buscador en https://dppj-ui.mjus.gba.gob.ar/dppj-cnui/menu-servicios.
QUE FORMALIDADES DEBE CUMPLIR EL CERTIFICADO DE DEUDAS Y CRÉDITOS DEL CONSORCIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES
Además de la información del Consorcios y del Administrador, deberá contener:
1) Folio de Inscripción del Administrador en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad
Horizontal de la Provincia de Buenos Aires.
2) Reglamento de Propiedad Horizontal.
3) Datos de la parte interesada.
4) Liquidación de Expensas.
5) Detalle de Deuda del Consorcio, si la tuviera.
6) Identificar los juicios pendientes y datos del abogado del Consorcio, si lo tuviera.
7) Datos de la Póliza de Seguro Integral.
8) Impuestos, Tasas y Contribuciones que abone el Consorcio.
9) Reclamos Administrativos, si los tuviera.
10) Detalle de Fondo Operativo o Fondo de Reserva, si lo tuviera.
11) Cuenta Bancaria del Consorcio.
FINALIDAD DEL CERTIFICADO DE DEUDAS Y CRÉDITOS DEL CONSORCIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES
- Si la unidad adeuda suma alguna por expensas comunes con su monto y vencimiento.
- Si el Consorcio adeuda a terceros o copropietarios suma alguna.
- Si existen acciones judiciales en las que el consorcio sea parte Actor (un juicio por ejecución de expensas) o Demandado (juicio laboral).
- Datos de los Seguros contratados por el Consorcio.
- Si abona tasas y/o impuestos municipales
- Si existen reclamos administrativos o extrajudiciales que afecten o pudieren afectar al consorcio.
- Si existe Fondo Operativo y Fondo de Reserva
- Si el Consorcio posee cuenta bancaria de su titularidad.
¿Cuál es el plazo en el que debe expedirse?
El artículo establece un plazo de 3 días hábiles. La acreditación del vencimiento del plazo, sin una causa justificable, es una causal de incumplimiento prevista en el artículo 8 inciso a) de la Ley N° 14.701.
CONCLUSIONES
La actuación de un administrador de consorcios no inscripto, inválida todos los actos jurídicos que realice en nombre de dicho consorcio, no solo lo referido al certificado, sino que también al certificado de ejecución de expensas dado que conlleva la inhabilidad de ese título ejecutivo.
Por todo lo expuesto, se hace muy necesario que sigamos insistiendo en que sin el reconocimiento y habilitación estatal, el Consorcio no tiene representatividad suficiente y como consecuencia no puede para tratar ni siquiera la designación del Administrador, debiendo para ello presentar el Certificado de Acreditación de inscripción como tal ( artículo 6 de la Ley N° 14701).
Extracto de la charla brindada por el Dr Marcos Hernandez del día 14/05/2024.
