Como ya hemos visto en notas anteriores, a partir de la modificación del Código Civil y Comercial de la Nación, a través de la incorporación del Art 2060, como administradores se tiene la obligación de comunicar las decisiones asamblearias a los propietarios ausentes, para ellos algunos temas relevantes.
El artículo 2060 del Código Civil y Comercial establece las normas para la toma de decisiones en asambleas de consorcios en el contexto de la propiedad horizontal. El primer párrafo menciona que las decisiones se adoptan por mayoría absoluta, computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales, y requiere el cumplimiento de dos condiciones: en número de unidades y en proporción a las partes indivisas de las unidades en relación con el total del consorcio. Esto ha dado lugar a interpretaciones que sugieren que para todas las decisiones se debe computar la mayoría tanto en unidades como en porcentajes, lo cual podría dificultar la operatividad de las asambleas.
La interpretación correcta debe ser que el concepto de “mayoría absoluta”; se refiere a la mayoría calculada sobre la totalidad del consorcio, incluyendo tanto a los presentes como a los ausentes, y tomando en cuenta tanto el número de unidades como las proporciones de las partes indivisas. Esta aclaración evita que la asamblea se convierta en un órgano inoperante y permite una mayor flexibilidad en la toma de decisiones.
Además, el segundo párrafo del artículo 2060 introduce un sistema de consulta a los propietarios ausentes. Aunque las decisiones en la asamblea siguen adoptándose de manera tradicional, se habilita la posibilidad de hacer una “propuesta de decisión”; a los ausentes. Para que esta propuesta tenga validez, deben cumplirse ciertos requisitos: el tema debe estar explícitamente incluido en el orden del día de la asamblea, y la asamblea debe estar válidamente constituida.
Las “propuestas de decisión” tienen efectos suspensivos, es decir, solo se consideran aprobadas si no hay una oposición dentro de los 15 días siguientes a la notificación a los ausentes. La mayoría suficiente para rechazar la propuesta es la que supera la cantidad de votos a favor, computando la totalidad del consorcio.
Este sistema ofrece una herramienta útil para resolver situaciones en las que se exige una mayoría basada en la totalidad del consorcio, sin que se requiera la presencia física de todos los propietarios. Además, permite dar mayor participación a los ausentes, involucrándolos en la toma de decisiones.
Finalmente, el artículo resalta la importancia del administrador en comprender y aplicar correctamente estos mecanismos legales para asegurar la estabilidad y el buen funcionamiento del consorcio.
La importancia de la notificación fehaciente
- Medio de notificación: Es crucial que el medio utilizado para notificar a los propietarios ausentes sea fehaciente y permita acreditar la recepción de la comunicación. La carta documento es el medio más utilizado y seguro, pero también pueden utilizarse otros métodos como el telegrama colacionado o el acta notarial, y muchos consorcios han aprobado por la misma asamblea que la comunicación sea través de alguna de las plataformas comunicacionales que usen.
- Contenido de la notificación: Además de la copia del acta de asamblea, la notificación debe indicar claramente el plazo de 15 días para presentar oposiciones y las consecuencias de no hacerlo.
- Prueba de la notificación: Es fundamental conservar la prueba de la notificación (por ejemplo, el acuse de recibo de la carta documento) para poder acreditar en caso de futuras controversias.
La figura del administrador y su rol en las asambleas
- Convocatoria: El administrador es el encargado de convocar a las asambleas y de velar por el cumplimiento de los requisitos legales y reglamentarios.
- Notificaciones: Corresponde al administrador realizar las notificaciones a los propietarios ausentes y llevar un registro detallado de las mismas.
- Ejecución de las decisiones: Una vez que las decisiones han sido adoptadas y notificadas, el administrador es el responsable de ejecutarlas.
El artículo 2060, tercer párrafo, establece un plazo de caducidad extremadamente breve para la acción de nulidad de las asambleas de copropietarios, limitando a treinta días el tiempo para interponer una demanda judicial de nulidad, contados desde la fecha de la asamblea. Esta disposición tiene como objetivo reducir al mínimo los litigios relacionados con las asambleas, especialmente aquellos que versan sobre defectos formales, como errores en la citación o la omisión de notificar a ciertos propietarios.
Este corto plazo busca agilizar la resolución de disputas y evitar que las decisiones de la asamblea queden en suspenso durante largos períodos, lo que podría generar inseguridad en la gestión del consorcio.
No obstante, es importante señalar que la norma no aplica en ciertos casos específicos. En aquellos supuestos en los que se pretenden adoptar decisiones asamblearias que requieren la unanimidad de los propietarios o la conformidad expresa de los afectados, como en los casos previstos en los artículos 2052, 2057 y 2061 del Código Civil y Comercial, la caducidad del derecho a plantear la nulidad no será aplicable. Esto se debe a que en esas situaciones, las decisiones requieren un consenso más amplio y una formalidad particular, lo que justifica una consideración distinta respecto al plazo de nulidad.
En resumen, el plazo de treinta días para la acción de nulidad se aplica a cuestionamientos de naturaleza principalmente formal, con la finalidad de agilizar la resolución de disputas y reducir la litigiosidad en torno a las asambleas. Sin embargo, en casos que impliquen decisiones que requieran unanimidad o conformidad expresa, el plazo puede no ser aplicable.
La impugnación de las decisiones asamblearias:
- Plazo: El plazo de 30 días para impugnar judicialmente las decisiones asamblearias es bastante acotado, por lo que es importante que los propietarios estén atentos a las notificaciones y actúen con rapidez en caso de considerar que sus derechos han sido vulnerados como así también que el administrador cumpla con los plazos establecidos.
- Causal de nulidad: Para que una decisión asamblearia pueda ser impugnada, es necesario que se demuestre la existencia de una causal de nulidad, como por ejemplo, el incumplimiento de los requisitos legales o reglamentarios, o la violación de los derechos de algún propietario.
Otros aspectos a considerar:
- Reglamento de propiedad horizontal: El reglamento de cada consorcio puede establecer normas adicionales en materia de asambleas, las cuales deben ser respetadas en conjunto con lo dispuesto por el CCyC.
- Asambleas virtuales: Con el avance de la tecnología, cada vez es más común la realización de asambleas virtuales. Es importante que los reglamentos de propiedad horizontal se adapten a esta nueva modalidad y establezcan las reglas necesarias para garantizar la transparencia y la participación de todos los propietarios. Que plataforma utilizar, quien será quien admita a cada propietario en la reunión, si la misma quedara grabada y demás detalles que hacen a la situación.
Preguntas para la reflexión:
- ¿Cómo se puede fomentar la participación de los propietarios en las asambleas?
- ¿Qué medidas se pueden tomar para mejorar la comunicación entre los propietarios y el administrador?
- ¿Cuál es el rol de los profesionales (abogados, administradores de consorcios) en la resolución de conflictos en el ámbito consorcial?
