ACTUALIZACIÓN 2025
El artículo 2044 del Código Civil y Comercial (CCC) ha puesto fin a una larga discusión doctrinaria al reconocer a los consorcios de propiedad horizontal como personas jurídicas. Esta definición, que otorga personalidad jurídica a los consorcios, implica una serie de obligaciones contables y administrativas que deben ser cumplidas por estos entes.
Según los artículos 1319, 1320, 1324 (inc.) y 1334 del CCC, la Rendición de Cuentas (RC) debe ser emitida de manera descriptiva y documentada, con referencias y explicaciones claras que permitan su comprensión. Además, debe incluir los comprobantes de ingresos y egresos, salvo en los casos en que no sea necesario emitirlos. La RC debe ser consistente con los libros contables que lleve quien la presente, tal como lo establece el artículo 858 y siguientes.
El artículo 320 del CCC refuerza estas obligaciones al establecer que todas las personas jurídicas privadas, incluidas aquellas que realizan actividades económicas organizadas o son titulares de empresas o establecimientos comerciales, industriales o de servicios, están obligadas a llevar contabilidad. Sin embargo, quedan excluidas de esta obligación las personas humanas que desarrollan profesiones liberales o
actividades agropecuarias no organizadas en forma de empresa, siempre que no superen un volumen de giro que las haga sujetas a estos deberes.
CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
NUEVO ESTATUS JURÍDICO
El artículo 2044 del CCC define a los consorcios de propiedad horizontal como personas jurídicas, compuestas por los propietarios de las unidades funcionales. Estos consorcios tienen su domicilio en el inmueble y sus órganos de gobierno son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. El reglamento de propiedad y administración debe inscribirse en el Registro Inmobiliario, según el artículo 2038.
No obstante, este nuevo estatus jurídico ha generado preocupaciones, ya que, al ser considerados personas jurídicas privadas, los consorcios podrían, en teoría, ser sujetos pasivos de quiebra según el artículo 2º de la Ley 24.522. Sin embargo, la jurisprudencia ha rechazado esta posibilidad, considerándola incompatible con las finalidades de los consorcios.
OBLIGACIONES CONTABLES Y RENDICIÓN DE CUENTAS
Los consorcios, como personas jurídicas privadas, están obligados a llevar contabilidad y a presentar una Rendición de Cuentas anual. Esta RC debe incluir:
- Gastos agrupados por rubros: Costos de personal, mantenimiento y reparación de áreas comunes, administración, seguros, entre otros.
- Flujo de fondos: Detalle de ingresos y egresos mensuales, con el saldo final del período anual.
- Saldos de activos y pasivos: Incluyendo dinero, créditos por expensas, deudores, juicios en los que el consorcio sea parte, y bienes como matafuegos, bombas de agua, generadores eléctricos, muebles de áreas comunes, entre otros.
- Memoria descriptiva: Situaciones relevantes del ejercicio, como la implementación de fondos de reserva, expensas extraordinarias, trabajos realizados y pendientes, e incrementos salariales.
- Comparación con ejercicios anteriores: Para evaluar la evolución de ingresos y egresos.
La Rendicion de Cuentas puede ser preparada por profesionales en ciencias económicas con firma certificada, garantizando la transparencia y veracidad de la información, a requerimiento de la Asamblea.
PLAZO PARA LA PRESENTACIÓN DE LA RENDICIÓN DE CUENTAS
La asamblea para aprobar la rendición de cuentas debe realizarse dentro de los 60 días posteriores al cierre del ejercicio financiero. Además, la rendición de cuentas debe presentarse en los siguientes casos:
- Cuando lo exijan las partes o la ley.
- Al concluir el mandato del administrador.
- En caso de mandatos continuados, al final de cada período o año calendario.
Si la rendición de cuentas del último período es aprobada, se presume que las rendiciones anteriores también lo fueron.
CARENCIA DE NORMATIVA ESPECÍFICA
Actualmente, no existe una normativa contable específica para los consorcios, lo que genera falta de uniformidad en la presentación de la RC. Aunque algunos profesionales sugieren aplicar la Resolución Técnica 11 para Entidades sin Fines de Lucro, esta norma resulta excesiva para la simplicidad de los consorcios. Por otro lado, la Resolución Técnica 41, modificada por la RT 42, no es aplicable debido a que exige el
método de devengado, mientras que los consorcios suelen utilizar el método de percibido.
LAS EXPENSAS MENSUALES COMO RENDICIONES DE CUENTAS
En un fallo que sienta un precedente clave para la gestión de consorcios, la Justicia confirmó la obligación de un exadministrador de rendir cuentas detalladas de su gestión, tras una demanda iniciada por el Consorcio de Copropietarios, el demandado se desempeñó como administrador desde 1996 hasta su remoción con justa causa el 9 de abril de 2011.
LOS HECHOS
El consorcio demandó al exadministrador por no haber presentado la rendición de cuentas correspondiente a los períodos 2006-2011, a pesar de haber sido intimado a hacerlo mediante acta notarial. Aunque el administrador se comprometió a entregar la documentación en un plazo de 30 días, solo proporcionó el libro de actas y un listado de deudores por expensas, sin presentar los comprobantes ni los balances correspondientes.
El exadministrador argumentó que la cuenta bancaria donde se depositaban las expensas estaba a nombre de dos miembros del consorcio y de él mismo, y que la documentación respaldatoria de su gestión se encontraba en poder del consorcio. Además, sostuvo que las liquidaciones mensuales de expensas equivalían a rendiciones de cuentas, por lo que consideraba que había cumplido con sus obligaciones.
LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA
El 9 de diciembre de 2019, la jueza de pri¬mera instancia hizo lugar a la demanda y ordenó al exadministrador rendir cuentas de los períodos 2006-2011, incluyendo un detalle de las deudas por expensas y la documentación respaldatoria. Asimismo, instó al consorcio a poner a disposi¬ción la documentación que tuviera en su poder para facilitar el proceso.
La magistrada destacó que la rendición de cuentas es una obligación inherente a la gestión de bienes ajenos y que debe cumplirse con trans¬parencia y buena fe. Además, señaló que el perito designado encontró una diferencia no justificada de $266.765,60 en los comprobantes, lo que re¬forzó la necesidad de una rendición de cuentas completa.
EL RECURSO DE APELACIÓN
El exadministrador apeló la sentencia, argumentando que habían transcurrido más de nueve años desde su remoción y que carecía de los elementos necesarios para rendir cuentas, ya que la documentación estaba en poder del consorcio. También cuestionó la validez de la pericia contable, alegando que no se habían tenido en cuenta las rendiciones mensuales de expensas.
Por su parte, el consorcio solicitó la deserción del recurso de apelación, destacando que la demora en el proceso se debió a la negativa del exadministrador a rendir cuentas y que la demanda fue presentada en tiempo oportuno.
LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL
El tribunal rechazó el recurso de apelación y confirmó la sentencia de primera instancia. Los jueces destacaron que la rendición de cuentas es una obligación fundamental para quien administra bienes ajenos y debe incluir un informe detallado, con comprobantes y documentación respaldatoria.
Además, señalaron que las liquidaciones mensuales de expensas no equivalen a una rendición de cuentas formal, ya que esta última requiere una demostración exhaustiva de ingresos y egresos, con jus¬tificación documental. También desestimaron los argumentos del exadministrador sobre la imposibilidad de rendir cuentas debido al tiempo transcurrido, ya que la demora fue consecuencia de su propio incumpli¬miento.
UN PRECEDENTE CLAVE
El fallo refuerza la obligación de los administradores de consorcios de rendir cuentas de manera completa y documentada, incluso después de su remoción. Asimismo, subraya la importancia de la trans¬parencia y la buena fe en la gestión de bienes comunes, principios que deben guiar la administración de consorcios.
Finalmente, el tribunal confirmó la sentencia en todos sus términos y ordenó al exadministrador rendir cuentas en un plazo de 30 días, con costas a su cargo. El caso sienta un precedente importante para futuros litigios relacionados con la gestión de consorcios y la rendición de cuentas.
CONCLUSIÓN
El reconocimiento de los consorcios como personas jurídicas privadas implica la necesidad de implementar una normativa contable específica que se adapte a sus características y necesidades. Esta normativa debería garantizar la transparencia y uniformidad en la presentación de la RC, sin imponer cargas excesivas a los consorcios más pequeños. Mientras tanto, los administradores deben asegurarse de cumplir
con las obligaciones establecidas en el CCC, presentando una RC clara, documentada y respaldada por comprobantes, para garantizar la correcta gestión de los fondos del consorcio.
