Dr. Rios Lovera Leonardo
La Ley 13.512 no mencionada los Consejos de Administracion, estos fueron creados por la vía reglamentaria y quedo demostrada su eficacia en el funcionamiento de los consorcios.
Sus funciones consultivas, de control y de nexo, terminaron por dar agilidad.
El nuevo Código Civil y Comercial reconoce esos beneficios y le asigna al Consejo de Propietarios el carácter de órgano del consorcio, pero dispone que su existencia es FACULTATIVA, dado que puede existir o no, según lo decida la asamblea.
La norma disponer que la asamblea “puede” designar dicho órgano y que tendrá las siguientes facultades:
- Convocar a las Asambleas y redactar el Orden del día, en el supuesto de omisión por parte del administrador.
- Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio.
- Autorizar al administrador a la utilización del fondo de reserva.
- Ejercer la administracion del consorcio en el supuesto de vacancia y convocar a asamblea dentro del plazo de 30 días de producida la misma.
Además, se deja asentado que el Consejo de Propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones. De este modo se mantiene la regla que los únicos órganos indispensables para el funcionamiento del consorcio son el administrador y la asamblea.
En otros artículos, la norma establece dos obligaciones adicionales para los integrantes del Consejo de Propietarios:
- Aprobar los certificados de deudas liquidas y exigibles que expida el administrador – Art 2048.
- Recibir la documentación y rendición de cuentas del administrador saliente dentro de los 15 días hábiles de su renuncia o remoción, Art 2067 inc. J.
Cuando los reglamentos de propiedad horizontal contemplan la existencia del órgano, casi siempre se determinan su composición, funciones y facultades. Para estos casos debe estarse a las estipulaciones señaladas en el estatuto, sin perjuicio de las eventuales recomendaciones especificas de la Asamblea de Propietarios. El numero de integrantes suele ser impar para la adopción mas simple de las decisiones.
NOMBRAMIENTOS DE LOS MIEMBROS
Los integrantes serán nombrados por la asamblea y lo normal es que ello se realice en la Ordinaria Anual. El nombramiento se decide por simple mayoría de los presentes. Esta es una de las razones por las cuales están limitadas sus atribuciones y sus facultades de ejecución.
DURACIÓN
Los términos de duración en sus funciones suelen ser de un año. En ningún caso se encuentra vedada la reelección de los consejeros.
DECISIONES
Según la importancia d ellos asuntos a considerar, de acuerdo con la envergadura del consorcio, resulta conveniente que las decisiones queden redactadas en un libro de actas al efecto, para dejar allí vertidas las opiniones y las resoluciones adoptadas. También deberá de preverse el modo de comunicación con el administrador, que siempre debería de ser por escrito para evitar los malentendidos.
El Art 2044 en su primer párrafo dispone que los órganos del consorcio son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador, lo cierto es que, al regular al segundo de ellos, deja aclarado que su existencia es opcional.
La norma del Art 2064 donde se fijan las atribuciones del Consejo de Propietarios, ratifica el carácter de órgano de asesoramiento y control sin funciones de carácter ejecutivo.
LIMITACIONES RESPECTO DEL MANEJO DEL PERSONAL DEL CONSORCIO
La normativa concentro en el administrador la facultad de impartir ordenes y directivas al personal del consorcio, motivo por el cual el consejo como a los restantes propietarios, les esta vedada esta atribución.
Todas las inquietudes deberán ser canalizadas por el administrador, quien tomara la decisión de la pertinencia o no de la aplicación de sanciones o apercibimientos.
LIMITACIONES EN EL MANEJO DE FONDOS
La normativa pone en cabeza del administrador la función de recaudar y pagar los gastos de mantenimiento, uso y conservación del consorcio.
Por lo tanto, solo el administrador designado como tal, puede recaudar y efectuar los pagos o contraer obligaciones en nombre del consorcio.
El administrador es el mandatario de los propietarios, y por lo tanto, debe rendir cuantas a estos por lo cobrado y por lo pagado.
CARENCIA DE FUNCIONES EJECUTIVAS
Los consejeros poseen facultades “limitadas” al asesoramiento y al control sobre las labores del administrador, pero carecen de facultades EJECUTIVAS.
Las excepciones vienen dadas si el Reglamento le asigna la facultad de reemplazar al administrador en casos de acefalia, por renuncia, muerte o incapacidad y en todos los casos operar el breve lapso para convocar a Asamblea.
Así lo dispuso el Art 2064 en el inciso d) cuando establece como facultad del Consejo de Propietarios la de:
“d) ejercer la administracion del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar
a la asamblea si el cargo esta vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto en los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador,
ni puede cumplir sus obligaciones”.
RESPONSABILIDADES DEL CONSEJO DE PROPIETARIOS
Su designación viene acompañada por la delegación que hacen los propietarios en sus miembros para mantener contacto con el administrador del consorcio, hacerle llegar las consultas o inquietudes de los propietarios y para controlar su gestión y determinar si se cumplen las obligaciones.
Sus miembros deben caracterizarse por poseer una conducta ACTIVA, sobretodo en el control.
Los consejeros no pueden omitir hacer las verificaciones tendientes al análisis de la documentación que hace a la gestión del administrador y al respaldo de las erogaciones del ejercicio, es de suponer que los consejeros efectuaron el control a lo largo del año, pero en los momentos previos a la celebración de la Asamblea Ordinaria Anual, deberán de volver a verificar toda la documentación pertinente. Es fundamental
que llegado el momento de la rendición de cuentas, sea el Consejo de Propietarios, quien tome la palabra, son los miembros de este órganos quienes deben transmitirle a los propietarios la información obtenida en razón de la funciones por ellos desempeñadas y proponer aprobar y no hacerlo el ejercicio.
Tal como se empresa en el Libro CONSORCIOS, del Dr Orfila Bartolomé, en algunas situaciones pretende asimilarse a la sindicatura de las sociedades comerciales a los miembros del Consejo de Propietarios, pero esto no es así. El simple hecho de haberle dado al consorcio la personalidad jurídica, no implica que se le haya asignado el carácter de sociedad comercial, dado que los objetos sociales de ambas personas jurídicas son diametralmente opuestos.
Por lo expuesto, no se han generado cambios sustanciales en lo que hace a los miembros de los consejos de propietarios, las responsabilidades y sus consecuencias no han aumentado.
El consejo no puede eternizarse como administrador en caso de vacancia o renuncia, el consejo no posee facultades ejecutivas, por lo tanto, no podrá endilgársele incumplimiento de tales funciones.
Lo que resulta novedoso en materia de participación o intervención del consejo de propietarios, es la intervención en los certificados de deuda y para recibir la documentación y rendición de cuentas en los casos expuestos, nada más.
n cuanto a los certificados de deuda liquida y exigible permite iniciar las acciones legales de ejecución en las que las defensas son muy acotadas, la finalidad de esta norma es simplemente el control sobre el administrador, evitando así que se puedan falsear o “condonar” deudas.
Finalmente, con respecto a la rendición de cuentas, ante la renuncia o remoción, parece razonable que los miembros del órgano reciban la misma y su documentación, así mismo podrían determinar la contratación de un profesional contable que verifique cuentas y documentos, dado que tal tarea requiere de conocimientos técnicos que bien podrían faltarles. Recordemos que el plazo de impugnación de la rendición
de cuentas es breve, solo 30 dias, según lo expresado en el art 862, CCyC.
