Por: Federico Chiesa
En los últimos años, se ha experimentado un notable auge de un instituto, anteriormente no muy reconocido en la praxis: la asamblea consorcial autoconvocada, hoy con carta de ciudadanía conforme el art. 2059 del CCCN, que en parte pertinente indica: “…La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios…”
Lo primero que debe destacarse, es que esta posibilidad – excepcional – de reunión no es nueva, simplemente no contaba con recepción legislativa expresa en la ley 13.512, derogada en la actualidad.
De una revisión integral de la norma en cuestión, encuentro cierta contradicción en que, si los propietarios deben ser convocados al acto de asamblea, con un temario preciso y claro, siendo nulo (anulable, mejor dicho) la deliberación y voto de asuntos no comunicados, salvo que estén presentes todos los consorcistas y aprueben en forma unánime su tratamiento, entonces el autoconvocarse dos terceras partes del todo, daría por tierra con la garantía (porque de eso se trata) anterior. Y aunque ello por su especificidad, trasciende el objeto del presente artículo, bien vale su mención.
Personalmente y reflexionando sobre esta figura, he notado en el término compuesto de “auto-convocatoria”, un dejo de antítesis, básicamente porque “convocar” implica poner en conocimiento de alguie no citar con carácter previo a determinado acto que ocurrirá en un futuro relativamente cercano en el tiempo. A su vez, el prefijo “auto” refiere a algo propio o de uno mismo. Por ello, no pareciera ser el término más preciso, ya que ni cada vecino (técnicamente) se cita a sí mismo, ni esa puesta en conocimiento resulta espontánea.
Lo que debe entenderse es lo que ocurre en la realidad, y es que básicamente, un grupo importante y específico de propietarios toma una decisión “x” por fuera de los canales ordinarios o normales de las estructuras asamblearias consorciales.
Es imposible dejar de advertir que si la asamblea como conjunto de diversas fases, tiene por primera, el llamado en modo previo (según la ley de fondo y la gran mayoría de reglamentos de propiedad horizontal que lo indican de forma expresa) a todos los propietarios que integran ese consorcio, entonces parece claro que la autoconvocatoria, está eliminando ese derecho fundamental de cada titular de dominio de las unidades funcionales y/o complementarias, de poder conocer con antelación los temas a tratarse, y así decidir si participa o no del acto en cuestión.
Apunta con certero tino el maestro Gabás: “Por un lado la norma establece la rigurosidad de la citación a asamblea con transcripción expresa del temario, incluyendo la sanción de nulidad explícita y por tanto absoluta de tal omisión y luego autoriza la autoconvocatoria sin necesidad de citación y sin temario predeterminado, y lo que es más grave, sin los únicos presupuestos que siempre rigieron aun durante el régimen derogado, como es la necesidad de que se encuentren reunidos el ciento por ciento de los propietarios” [1].
En última instancia, este tipo de reuniones, atacan el derecho del resto de los vecinos de saber cuál será el orden del día, así como el horario y lugar donde se llevará a cabo dicho encuentro, lo que por supuesto, podría movilizar a alguno del grupo no participante, a impugnar la validez del acto dentro del plazo de ley (debiéndolo hacer con rigor técnico y limitado el interesado, por un plazo máximo de 30 días contados desde la fecha de la asamblea, conf. art. 2060, in fine, CCCN).
Ello se relaciona con los casos de excesos o injusticias reiteradas en la toma de decisiones en actos autoconvocados por agrupamientos faltos de escrúpulos, dispuestos a todo con tal de hacer valer una posición o postura dominante. Que, además, el mero hecho incluso, de lograrse esa alta mayoría tasada (dos tercios del total) no significa que no pueda darse una situación de abuso de mayorías, que sin duda admite la defensa judicial.
De todas maneras, el legislador ha promovido la posibilidad de autoconvocarse la asamblea como verdadero órgano deliberativo y resolutivo, y no podemos dejar de reconocer que, en casos ciertamente especiales, esta clase de reuniones, puede ayudar a destrabar o resolver situaciones complicadas siempre que sea en dirección al beneficio comunitario o grupal en toda su dimensión.
En la actualidad, la principal materia de consulta trata del caso paradigmático del consorcio en estado de acefalía administrativa y carente de consejo de propietarios en funciones (que ejercería la administración provisoriamente por la vacancia y convocaría asamblea sin dilación) [2].
Aquí, el remedio legal puede encauzar al ente ante una de las complicaciones más apremiantes como es, por el motivo que fuera, el quedar el consorcio sin su representante legal, verdadero brazo ejecutor y herramienta clave en la dinámica colectiva.
De todos modos, debe tenerse siempre presente que estamos ante un remedio totalmente excepcional, no solo por el número condicionante de validez (2/3) sino en función que no ha sido creado para suplir el sistema orgánico en vigencia de funcionamiento de la asamblea consorcial (donde la regla indica que convoca el administrador o en su defecto el consejo de propietarios, amén de la asamblea judicial y de autorizaciones especiales reglamentarias).
Volviendo sobre lo dicho con anterioridad, una de las diferencias principales en relación a la asamblea típica, es que la reunión auto-convocada, no conlleva una convocatoria, valga la redundancia. Es decir, la ficción llega al extremo de presentar el caso como si fuera espontáneo. Y no solamente no lo es, sino que deben tenerse en consideración algunas cuestiones formales a fin de evitar inconvenientes a futuro relativos a la prueba fehaciente del acto (lograr la mayoría tasada de dos tercios de los titulares de dominio de las UF, acta volante – en muchos casos – protocolizada a efectos de hacerla valer en sede judicial, etc.).
De aquella forma, la jurisprudencia ha reconocido que, entre otras cuestiones resulta novedoso, que la auto convocatoria no requiere citación previa a la reunión, es decir que dado el supuesto que el administrador no la convoca, ni tampoco el consejo de propietarios, puede ser convocada por los copropietarios [3].
De todas maneras, también se pueden observar algunas decisiones, que no siempre parecen contemplar la literalidad de la norma en cuestión; y más allá de no compartir en muchas ocasiones algunos criterios judiciales, es menester mostrar las diversas miradas al respecto.
“La validez de las resoluciones que se tomen en una asamblea autoconvocada está condicionada a que: a) la autoconvocatoria sea acordada por todos los propietarios y b) el temario que integra el orden del día sea aprobado por una mayoría de dos tercios del total de ellos. Esto no significa que la decisión deba tomarse por esa mayoría, sino que la mayoría requerida dependerá del tema a resolver, que pueda ser mayoría absoluta, los dos tercios o la unanimidad” [4].
Ya en cuanto a la legitimación para plantear en la justicia ordinaria, la nulidad de esa asamblea autoconvocada, si bien ese derecho descansa en cabeza de cada uno de los propietarios ante la eventualidad de vicios invalidantes de esa reunión, debe destacarse (por más que sea materia conocida) que, si se hubiera desplazado mediante este sistema de excepción, a un administrador, éste bajo ningún aspecto posee facultades para cuestionarla persiguiendo la nulidad judicial.
Sin duda, a partir de la unificación civil y comercial en el código de fondo, la posibilidad de autoconvocarse de los vecinos en edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, ha ganado algunos seguidores. Resulta ser una herramienta que como cualquiera, puede resultar beneficiosa mientras se la utilice con prudencia y sin abusar o forzar sus cualidades ya que resulta ser un mecanismo de excepción, que no está destinado a suplir a la asamblea que todos conocemos, sirviendo puntualmente para redireccionar o encausar al consorcio en la toma de decisiones que no admitan ningún tipo de dilación a espera. Y esa posibilidad de reunión, para lograr su justificación, debe contar, en primer lugar, con un enorme porcentual de adhesión general: dos terceras partes de todos los copropietarios, por ello, no cualquier grupo puede erigirse en asamblea autoconvocada y por supuesto, la falta de agrupamiento de la proporción estipulada por la norma, torna
viciada la decisión que se tome.
Federico Chiesa es Director del estudio “Chiesa & Asociados”, fundado por el
Dr. Jorge Norberto Chiesa – Premio La Ley 1964 – es egresado de la U.N.L.P. (abogado –
escribano), autor de numerosas obras sobre la materia, y actual asesor letrado de
consorcios, conjuntos inmobiliarios y administraciones en todo el país.
www.estudiochiesa.com.ar
info@estudiochiesa.com.ar
Instagram: estudiochiesaph
Facebook: Estudio Chiesa
Notas:
[1] Gabás, Alberto, Propiedad Horizontal, ed. Hammurabi, 2018, p. 294.
[2] Art. 2064, inc. d, CCCN.
[3] CNCiv., Sala H, Exp. 57632/2017, 06-09-2019.
[4] CC0102 MP 172794 460-R I 16/09/2021, autos caratulados “Consorcio de propietarios edificio Benidor V c. Sachetti, Jorge Mario y
Romano Isabel María s. Cobro ejecutivo. Tribunal Origen: CC0102MP.
